如果房价大幅下跌，银行能不能扛住？
在本轮房地产调整中，浙江受影响和冲击相对较大，其中温州房价下跌超过30%。昨日，多位浙江银行、监管人士接受《第一财经日报》记者采访时认为，目前浙江等地房价下降幅度，对银行来说“有压力但还不是很大”。
上述人士透露，2009年~2012年，在银监部门的部署下，他们一直在对银行房地产贷款进行压力测试，并对贷款风险加强排查。目前，银行对房地产开发贷款、房屋抵押贷款已有所收紧。
银行注视楼盘降价
从3月开始，浙江杭州、宁波等地，陆续传出个别楼盘大幅降价销售。
4月底，由于受到周边楼盘相继降价竞争影响，余姚一楼盘降价四成销售，但开发商称去化率还是在70%左右。与此同时，宁波某楼盘七、八折销售，据宁波房产业界人士反映，去化率也在50%左右。
“降价还能卖得动，说明市场还不至于那么糟糕。”宁波华星房产咨询有限公司副总经理陈敏梁说，从成本结构来看，大部分降价楼盘保本销售或有微利，开发企业主要出于回笼资金或财务平衡考虑，不会对银行还款造成影响。
一家杭州商业银行人士说，楼盘降价多少销售，是房企的自主经营行为，银行更关注企业资金流状况，但并不意味着银行对此视而不见，去化率是银行关注楼盘销售的主要指标。同时，购房者以刚需和改善性为主，银行认为这些购房贷款是非常安全的。
在这轮房地产调整中，温州是房价下降的“重灾区”。今年两会期间，温州市市长陈金彪对媒体表示，从2011年起，温州房价目前为止回落了1/3。但据《第一财经日报》记者调查，之前被热炒的房子价格普遍缩水50%~60%，即使是一些大型老小区，市值缩水也在30%左右。
温州中鼎房地产评估有限公司总经理卢林勇说，通常来说，普通住宅贷款评估价为市场成交价的8折，按最大抵押贷款七成计算，即可贷款房屋成交价的56%，可见银行对购房贷款风险已有基本防范，“目前温州房价是全国跌幅最大的，但绝大部分房子的总价还是大于贷款的。”
“如果房价还要继续下降，银行压力就比较大。”一家温州商业银行人士认为，目前温州房价处在“风险临界点”，银行在关注房价下降、交易市场低迷同时，更担心不良抵押房产的处置变现压力。“一些司法拍卖房，价格普遍要比市场价低，且不受限购套数影响，还能从银行取得贷款，但也出现了流拍现象。”
另一位温州商业银行人士也认为，现在银行最担心的是，这些抵押房产一旦成为不良资产，在目前交易行情下，往往存在有价无市、无人接盘的尴尬，处置时间拖长，必然导致银行绩效下降、利润缩减、拨备提高等压力。
出招抵御房贷风险
“各银行情况有差异，有些比较乐观，有些压力比较大。”一位浙江区级金融监管办负责人说，在监管部门的部署下，许多银行都建立了房地产压力测试模型。“由于贷款结构等不同，各银行测试模型采用的参数指标差异也比较大。”
该负责人说，一般来说，一些大型国有银行与国企、大型房企合作比较多，相对来说房地产贷款风险压力会轻一些；而一些商业银行与本土中小房企合作较多，由于这些房企、项目股东背后往往是实体企业，在如今实体企业普遍不景气的状况下，贷款风险压力就比较大一些。
同时，测算模型采用的参数，还与地方经济有紧密关系。上述负责人说，相比来说，温州企业出险率较高，个人贷款比重高，房地产抵押贷款比重大，再加上房地产开发量供大于求，房地产贷款风险也会比较大些。
数据显示，去年底温州地区银行的贷款余额7092亿，其中1000多亿为房地产贷款，4400多亿是用房产作为抵押的，存在房地产贷款占比高、房地产抵押物占比高、实体经济涉足房地产比例高的“三高”现象。
此外，上述温州银行人士也向《第一财经日报》记者透露，在房价下行压力下，一些银行也在加大对房产抵押贷款的排查力度。
“总体来看，上海房地产贷款风险要比杭州好些，杭州又比温州好些。”上述负责人说，房价下行，对银行贷款风险有压力，但还不至于那么大。
美国彼得森研究所近日发布研报称，即使中国房价下跌50%，中国商业银行仍能像21世纪前十年那样持续相对常态化运营。依据一是，中国金融机构那份结论为房价下跌30%，其对银行业不良贷款率并不会产生太大影响的研究报告；依据二是，目前中国商业银行不良贷款率为1%。所以即使房价下跌50%，不良贷款率也仅为6.6%。
个人住房贷款的收紧将加大购房者购房难度，其中受影响最大的莫过于资金有限的刚需购房者。如何解决刚需购房资金来源问题？专家认为，从目前的情况来看，商业贷款仍是刚需购房者资金的主要来源，但考虑到刚性需求的长期稳定存在，依托商业贷款解决其基本住房保障问题并不是长久之计。从长远来看，引导政策性资金的介入将是有效手段。
“眼下个人住房贷款紧得很。”建行海淀某支行相关负责人向本报记者表示。据该负责人透露，目前，银行对个人住房贷款放贷量的配比已由之前的年度配比变为月度配比，具体到支行则按周配比，最多也只有几百万元的额度，贷款放完后则需要等到下一周或下个月，额度非常紧张。
个人住房贷款到底有多紧？上述负责人表示，以个人二手房抵押贷款为例，享有一定优惠利率的贷款，每月额度不过一二百万元。
毫无疑问的是，贷款额度的紧张已直接影响到银行放款速度。北京链家房地产经纪有限公司相关负责人告诉记者，国内银行从房产抵押到最终放款一般至少需要45天时间，而此前多为30天内。刚刚获得银行贷款的北京市民小陈也证实了这一情况，“银行原本承诺一周之内放款，但最终我却等待了近两个月时间。”小陈称。
对于上述情况，社科院财经战略研究员、经济学博士高广春分析认为，从严控房地产开发贷款到收紧个人住房抵押贷款，这说明银行“去房地产化”步伐正在加快。
事实上，“加快”还体现在银行对商业地产首付比例的提高上。据记者了解，今年4月份，部分银行在北京地区已将商业地产的首付比例由五成上调为六成。某商业银行负责人表示，商业地产贷款利率仍为基准利率的1.1倍，但很快会上调。
从房地产开发贷款到个人住房抵押贷款，从普通住宅到商业地产，与以往明显不同的是，今年房地产贷款已呈现全面收紧态势。
一直以来，一方面，房地产业始终存在融资过度依赖商业性金融机构支持的情况；另一方面，银行信贷投放的重点领域普遍包括回报丰厚稳定的房地产行业。
相关数据也佐证了这一点。金融监管部门的相关调研报告显示，2000年以来，房地产信贷在房地产企业资金来源中的比例多数年份超过40%，2013年则超过50%。与此同时，2013年房地产贷款在银行各项贷款余额中占比超过20%。
高广春称，过去几年，房地产贷款增长呈加速态势，即规模超过1万亿元用了10年时间，超过2万亿元仅用了3年时间，2013年则超过3万亿元。他判断，今年增幅情况或许有所改变，这是因为由于房地产行情的不明朗导致多家银行已调低“涉房”贷款。
从各行公开的2013年数据来看，工行、中信银行房地产贷款余额出现下降；建行、民生银行房地产贷款占比也出现小幅下降。
银行房地产贷款业务的逐步收紧也与行业风险高企直接相关。高广春判断，房价下行已是大趋势。这一趋势很容易让人联想到2007年出现的次贷危机，当时整个金融系统都面临着巨大风险。一些专家表示，目前我国房地产企业融资渠道单一，负债结构优化度低，在经济波动期间特别是下行期间，负债结构重构缺乏弹性，资产负债管理易陷困境，容易引发集中度风险，进而引发金融风险和经济风险。
高广春认为，为避免发生风险或减小风险对银行的影响，降低房地产贷款信贷规模、缩小其所占比重将成为银行今后的主要选择。
个人住房贷款的收紧或许是今年最突出的表现。相关数据显示，去年前11个月，个人按揭贷款累计同比增长40.9%，比去年同期加快21.4个百分点，远超同期房地产开发贷款增幅。中国银行国际金融研究所对此评价称，在房地产开发贷款受到严控的情况下，个人按揭贷款的快速增长为房地产开发资金提供了充足的资金来源。这同时也意味着，随着个人按揭贷款的收紧，房地产企业资金更趋紧张。
今年3月份，宁波一家房企因资金链断裂而倒闭；4月份，杭州锦绣天地房地产公司传出破产消息；5月份，厦门最大的娱乐地产项目深陷债务泥潭……高广春分析认为，房价下行、成交量下降、贷款资金紧张令房地产业进入“挤泡沫”阶段，这一阶段必然会导致行业洗牌——部分资金实力不强的中小房企将被市场淘汰。
不过，从另一方面来看，个人住房贷款的收紧将加大购房者购房难度，其中受影响最大的莫过于资金有限的刚需购房者。如何解决刚需购房资金来源问题？高广春认为，从目前的情况来看，商业贷款仍是刚需购房者资金的主要来源，但考虑到刚性需求的长期稳定存在，依托商业贷款解决其基本住房保障问题并不是长久之计。从长远来看，引导政策性资金的介入将是有效手段。
对于房地产市场的未来走向，一些业内人士判断，“房地产市场的拐点已到”、“楼市即将崩盘”。不过，高广春仍较为乐观，他认为，国家调控的思路仍是促进房地产市场的健康发展。房地产行业下行虽已成为趋势，但一味地走下去，或房价下降得太快，不仅不利于房地产市场的健康发展，也会影响金融、经济的稳定，国家必将会在“控楼市”与“保稳定”之间寻找一个平衡点。
