对于银行来说，过去几个月，房屋交易市场的低迷、三四线城市房价的回落、个别房企的举步维艰似乎都在预示着房地产这个曾“炙手可热”的行业正在变成“烫手的山芋”，成为风险的代名词。从五大行2013年年报来看，收紧房地产开发贷款、防控信贷风险已成其采取的普遍举措。

    不过，从年报透露出的信息可知，虽然2013年房地产贷款不良率继续下降，但五大行房地产贷款量依然庞大。未来银行能否抵御房地产风险的到来，仍需拭目以待。正如建行董事长王洪章在业绩发布会上所说的，目前房地产贷款不良率远远低于建行平均信贷不良率。而对于个别房企出现的风险，建行正在化解，也在努力争取不造成贷款损失。

    不良率保持低位开发贷占比普降

    由于房地产行业贷款在银行业整体信贷中占比较大，因此，其隐藏的系统性风险也是决定商业银行中长期资产质量走势的关键因素。中行行长陈四清在业绩发布会上表示，要高度关注银行的资产质量，尤其要注意包括房地产贷款总量在内的几个数字。

    据央行[微博]统计，截至2013年末，银行房地产贷款余额为14.6万亿元，占所有人民币贷款总量的20.3%。而从年报来看，2013年房地产贷款量依然保持较高水平。截至2013年末，工行、建行房地产开发贷款余额分别为4841亿元、4447亿元。其中建行房地产开发贷款余额比上年增加289亿元；工行房地产开发贷款余额则比上年减少86亿元。此外，交行房地产贷款余额2013亿元，较上年增加214.38亿元。

    虽然房地产开发贷款余额增减不一，但其在公司类贷款中的比重却较上年末出现普降趋势。建行明确表示房地产贷款占比出现下降，中行、工行也大体都有1个百分点左右的下降幅度。

    中国银行国际金融研究所宏观研究员李佩珈表示，经济增速趋缓使房地产风险进一步凸显，信贷展期、借新还旧现象有可能频繁出现。但从目前情况来看，房地产信贷风险依然可控。

    风险可控也表现在对公业务中的房地产业不良贷款率的降低上，从年报来看，工行、农行、建行、交行分别由2012年末的0.88%、1.03%、0.98%下降至2013年末的0.87%、0.66%和0.76%。交行去年末房地产不良贷款率为0.14%，较去年初减少0.27个百分点。

    房地产贷款风控意识及措施的加强是不良率出现下降的主要原因。上述各家银行在年报中均提到，通过优化房地产贷款投向，实行差别化的客户和项目标准等手段，加强房地产行业风险管理。

    个人房贷迅增警惕渐入高风险期

    受去年房地产市场继续回暖影响，国有大行的个人房贷均呈现大幅增长态势。从年报来看，工行、农行个人住房贷款增幅分别为28.35%和22.93%；建行则明确表示，个人住房贷款重点支持百姓购买自住房需求，该行去年贷款余额达到18802亿元，增幅22.99%，余额居同业首位。

    值得注意的是，个人住房贷款在个人贷款和垫款中占据较大比重。工、农、建三大行分别达到63%、62%和76%。同时，建行的年报显示，个人住房贷款2013年的不良率仅为0.17%,相比上年下降了0.01个百分点。

    同时，个人住房贷款利息收入对银行贡献度也较高。记者根据年报的数据计算，工行2013年个人贷款利息收入增幅为11.8%；农行为15.8%；建行为14.96%。

    李佩珈提醒说，长期以来个人住房贷款不良率很低，基本不超过1%，利息收入稳定，但随着个人住房贷款余额的增加，加之房价下降预期逐渐增强，未来个人住房贷款可能逐渐步入违约的高风险期。

    从年报来看，目前个人住房贷款仍以抵押贷款方式为主，随房地产市场行情走弱，房价下跌，抵押物估值必将下降，那么银行将承受巨大风险。工行年报显示，2013年抵押贷款同比增长18.4%，对此工行表示，这主要是由于个人住房贷款大幅增长所致。从各家银行年报来看，重点支持个人消费，增加个人贷款的导向没有改变。但随着风险的加大，部分银行已考虑调整个人信贷结构，降低个人住房贷款占比。

    严密管控遏制不良意外增加

    近日，浙江兴润置业投资有限公司被曝资金链断裂，35亿元巨额债务无法偿还，其中涉及约24.7亿元的银行信贷违约。有媒体报道，在兴润置业违约事件中，涉案贷款总额居首的为建行，涉案金额超过11亿元。

    对此，王洪章表示，兴润置业发生违约风险仍属个案，建行已经组织了专门的风险处置团队，积极与当地政府、企业研究处置措施，从现在看，整体风险依然可控。同时，他也强调，对房地产信贷根据国家要求实行严格控制。

    其他几家银行也将采取相同做法。工行首席风险官魏国雄在该行业绩发布会上表示，在具体政策把握上，不仅对房企风险进行评估，还要对区域及城市风险进行评估，通过评估建立城市和开发企业准入名单。但即便是名单之内企业，也要将其资本金状况列入贷款额度的依据。

    农行、中行则表示，将着力加强包括房地产在内的重点领域管控，认真做好风险排查、风险预警、贷后管理等工作，确保资产质量稳定。交行也将严密管控房地产等重点风险，推进结构优化，努力加快不良资产专业清收工作，坚决遏制不良贷款意外增加。

    李佩珈表示，银行更应认真落实差别化房贷要求，支持合理需求与遏制投资投机行为并重，定期开展压力测试，加强名单制管理，严格监管房地产信贷和其他形式的融资风险，有效防止风险积聚。

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    专家支招购房者 四招化解房贷难题

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