随着众多新楼盘的入市，这个3月，宁波部分刚需型和改善型客户的心思又活络起来。

    房子的地段、面积、户型、朝向等等都有得挑，但是涉及到房贷问题时，这两类客户各有各的纠结。近期记者走访城区各楼盘，发现改善型客户是努力想让自己划入“首套房贷”的范围，刚需型的客户纠结的是找不到按揭贷款的优惠利率（基准利率以下）。

    有贷款记录的再贷款就不算“首套”

    前阵子江东某楼盘开盘时，好几个客户在问置业顾问：我把名下的房子卖掉，再来买你们房子，这样算“首套”吗？

    客户如此执着于“是首套房贷还是二套房贷”的认定，是因为这两者差别极大，不可不辨。按照现行信贷政策，首套房贷首付三成起，利率基本上按基准执行，而二套房贷首付六成起，利率至少为基准利率的1.1倍。首付多少还在其次，重要的是利率不同对应的按揭款差异不小。

    以贷款100万元，20年还贷为例，选等额还款方式，基准利率对应的月供为7485.2元。而如果被认定是“二套房贷”，利率至少在基准基础上上浮10%，对应的每月还款额为7879.54，每月差距接近400元。

    那么改善型客户能不能算首套房贷呢？记者以客户的身份去咨询工行、建行、农行等房贷大行，银行工作人员给出了一致的答案：如果改善型客户以前没有贷款记录，卖掉旧房再买房的话就可以算首套房贷。“只要他的第一套房有过贷款，那么征信系统里存有记录，再按揭就要算第二套。”银行人士说。

    和大银行一致，股份制这边也是“认房又认贷”，改善型客户处于无贷款记录而名下又无房产的情况才能算首套房贷。

    少数股份制银行首套房贷利率上浮

    目前，工农中建四大行对于首套房贷执行基准利率，因其市场占比量加大，成为利率市场的主旋律。而受到资金不宽裕或资金成本抬升等影响，光大、中信、兴业等部分股份制银行上调了首套房贷的按揭门槛。

   “利率优惠肯定没有了，我们现在基本是基准利率上浮5%。”中信银行宁波一家网点的个贷经理表示，从去年开始，他们银行首套房的利率优惠就已经取消。

   “客户资质好的，首套房可以拿到基准上浮5%的最低利率，如果资质差一点，也可能上浮更多。”光大银行宁波分行的一位工作人员表示，基准上浮5%，已经是他们的最优惠利率。

    房贷利率在基准的基础上上浮5%，影响也不容小窥。同样以贷款100万元，20年还贷为例，选等额还款方式，基准利率对应的月供为7485.2元，基准利率上浮5%后对应的月供则为7681.12元，差距也接近196元。

    外资行对首套房贷还有优惠利率

    在大部分银行收紧房贷，对首套房贷利率执行了基准乃至上浮的政策之时，刚需客户想要在基准利率的基础上有所优惠，目前只能找外资银行了。

    记者24日以客户的身份前往外资银行询问房贷事宜，得知在甬的两家外资银行汇丰和恒生尚可提供首套房贷的优惠利率，而也有外资行暂未提供个人房贷服务，比如说渣打和东亚。

   “我们的首套房贷利率最低还有9折，不过目前只有一个楼盘在合作。”汇丰银行宁波分行的一位工作人员向记者表示，目前，他们与世贸在江北的一个楼盘有合作关系，在该楼盘买房办按揭，首套房贷可享受基准利率9折的优惠。而贷款额度上，最高也可以达到房价的70%，与本土银行无异。

    恒生银行宁波分行提供的个人房贷业务其范围要广一点。优越理财经理金女士告诉记者，目前的利率方案是首套房贷客户按揭金额在80万以上的，贷款利率可在基准利率的基础上打9.8折。“我们主要业务范围是老三区，二手房的直客式房贷都可以做，新楼盘也要看其地域范围”。

    在外资银行办房贷，除了要带上户口本、身份证以外，还要提供最近3-6个月的银行“流水”，也就是工资单。对于一些每月收入不固定的职业，这一关可能就比较难过。

    值得一提的，在房贷是首套还是二套的认定上，外资银行也是严格地“认房又认贷”。