近两日，“苏州出台最严限售令”、“新建商业地产三成不许卖”的消息开始频频见诸报端和网络，苏州商业地产一时成为全国房地产市场的热点。

    昨天，市住建局召开新闻通气会，就刚刚出台《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》作进一步解释：此《意见》是针对部分开发商打“擦边球”的行为进行规范，保护购房者的合法权益，与“限售”无关。

防范风险建立资产保障机制 30%建筑面积资产先冻结三年

    去年年底，苏州市商业联合会发布数据，对近年在本地市场亮相的全新商业“航空母舰”——购物中心做初步梳理。结果惊人：目前苏州中心城区已建各类购物中心超过40家，在建购物中心超过30家，总量已超过南京。

    随着购物中心的集群式出现，不少商业设施由于种种原因经营开始出现困难。

“新政是为了规范市场，保护购房者合法权益。”市住建局住宅产业处处长陈登火说，近日，市政府印发《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》。

   《意见》从强化风险防范、加强监管等方面出台了多条政策，将于3月1日起试行。它的重点之一就是为了有效应对和处置商业房地产项目的经营风险。为此，《意见》强调，要建立风险防范资产保障机制，对于可分割出售类的商业房地产项目，在预售前划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，具体为：建筑面积在10万平方米以下的，不得低于地上总建筑面积的30%；建筑面积在10万平方米以上的，按地上总建筑面积3万平方米划定。冻结时间为三年。冻结期内不得销售、抵押和转让。

    三年后应由房地产开发企业向项目所在地的区政府（管委会）提出申请，并经同意后予以解冻。

    陈登火透露，《意见》政策都是针对新建或规划中的商业地产项目，而目前在建或正在销售的，政府相关部门也已经想好了应对办法。从即日起，公安、住建等部门将对市区（不含吴江区）在建或正在销售的319个商业地产项目进行摸排，对其进行规范。

售后返租、包租隐含高风险 两种销售模式早就被明令禁止

   “最低投本金十万，售后返租，年收益10%甚至以上。”如今这样的商铺促销电话可谓是漫天飞，而它的背后，正是目前商业房地产项目在销售、经营方面的乱象。据了解，目前商业房地产项目大都采取两种销售模式，一种是所谓无产权商铺。购房者买的只是商铺使用权，并非产权，可以说一种变相租赁，而消费者拥有的所谓合同，也仅仅是租赁合同。

    购买此类商铺后，开发商往往会承诺购房者只需每年坐收租金，其他的一切交给他们处理，这就是所谓的售后返租。承租者将房屋再次转租给物业管理公司，通过其经营，对盈利部分进行分红。

    此类经营方式很容易因物管公司经营不善导致无法得到预期收益，甚至面临商铺被拍卖风险。

    不仅如此，若开发商在开发期间由于资金链断裂而烂尾，购房者所持有的包租合同将成一纸空文，投入款项也会血本无归。