新的一周,新的意外。
昨天我还在期待着本周万达北地块的拍地大戏,结果昨天一早醒来,土拍直接终止了。
一般在开拍前终止,基本上就是因为没有开发商报名,为了避免出现流拍只能终止。
这块地,大家都等了很久,之前因为疫情原因所以延后到了5月份拍,但是没想到会是这样的结局。
今天就来重点聊一聊这件事。
01.
这块地的意义其实是非常重大的。
这块地在我看来,在某种意义上很可能是“港城楼市的风向标”。
就是先前大家对于这块地都有一个一致的预判:
很有可能会创造张家港楼市的新地王!
一方面从区位上来看,位置在万达北侧,离览秀城也很近,是市区再难有的好地段。
另一方面,前面有中锐拿地,一路之隔的地块已经拍出了不错的溢价,成为了“隐形地王”,那理论上这宗地是最有可能拍出最高价的。
所以对于各个楼盘来说,其实都希望有开发商去抢这块地,一旦新的地王诞生,必然带动整体土地价格上涨,从而倒推楼市热度。
而买房者其实也是格外关注这宗地的,地块如果能够刷新地价,那么买房者的预期也就能回来了,楼市的信心格外重要。
可惜的是,这块地依然轮空了。
说明港城楼市的交易量,依然很低;
说明对于开发商的吸引程度,依然很差;
说明港城买房人的预期,依然不高。
02.
同样是在土拍之前,苏州楼市的政策给予了最大程度的放松,并且是一波接着一波,连续袭来的,所以整个楼市信心十足,成交也在猛涨。
有人说,张家港不是也部分跟进了苏州的楼市政策吗?
是的,但是力度还远远不够!
不知道你发现没有,楼市政策其实是跟城市能级呈现一种反相关的关系。
简单地讲就是,楼市能级越高,你所需要的楼市政策力度就越低,就像现在你看到北京、上海、深圳,几乎没有什么动静。
同样,城市的能级越低,想要救市,那政策的强度就越是更大才行。
如果说张家港过去的抑制政策是“1”的话,那现在一系列的放宽,就是把数值上升到了“1.5”。
但是因为城市能级问题,张家港必须要比苏州力度更强,达到“2”才能真正刺激到楼市。
想要盘活张家港的楼市,当下的政策20%的首付或是不限售等,也不算重磅,很多城市也都这么干了。
我在2个月前,就预测和呼吁张家港将会取消“2年限售”,看来还是有一定准确性的。
这次,我再提几个建议来进一步引导港城楼市健康发展,供相关部门参考:
第一,张家港的贷款利率,需快速跟进4.4%,而且,可以更低!
昨天央行公布的最新贷款政策,可以“因城施策”,首套最低利率4.4%!
目前张家港首套房利率是4.6%,我建议张家港马上跟进,直接降到4.4%!
于此同时,还有一个信号啊,这次针对楼市的定向降息,4.4%可能还不是今年最低房贷利率。
我们知道房贷利率=5年期LPR+银行加点,一般是5年期LPR降,房贷利率才会跟着降,而5年期LPR一般在每月20号公布。
但这次,还没到20号,官方就迫不及待宣布降息,并且降的不是5年期lpr,而是降低加点,现在是开了加点不仅可以是0,还可以是负数的先河。
所以,对于张家港楼市而言,整体利率建议可以再调整。
给大家一个数据自行意会:2008年,房贷利率直接打7折,最低时接近4.1%-4.2%。
第二,加大购房补贴力度!不仅仅是针对人才!
目前的购房补贴政策,基本上都只针对人才购房,但事实上,人才购房补贴几乎没能在楼市引起什么波澜。
毕竟人才购房还是占楼市的少数,真正想刺激楼市,我建议:
张家港直接力度升级,全民买新房都能补贴!
可以针对所有的新房,按照首套和二套房进行差异化补贴,首套补贴3%,二套补贴1%。
那大概整体的补贴预算是多少呢。
我们可以来算一笔账啊。
按照今年1-4月网签新房的平均数,每月是625套。
然后我们取首套和二套补贴的中间值,按照每套房取2%进行补贴。
按照平均每套成交200万的总价计算,那么政府实际购房补贴支出为:
625*200万*2%=2500万
单从数据看,这些购房补贴造成的财政压力其实并不大。
另外,这个城市补贴力度这么大,必定会吸引到大量的开发商涌入,土地热度就直接上来了。
而最终的结果就是,会产生非常可观的土地溢价,从而依靠土地收入反哺财政。
同时,因为地产好了,也会带动装修、建材、家电等一系列行业,只有行业好了,大家有了预期,才能形成正循环。
第三,土地配套要求可以降低甚至免去!张家港目前需要“地王”!
像昨天万达北侧这宗地块,相关拿地要求还是很高的,一方面是资金方面的交款要求:
同时,对于地块的配套要求也很高,还需要无偿建设不少于6500平米的商业用房:
这样实际核算下来,拿地成本更高,对于开发商的资金要求就更严格了。(实际成本大概会增加1500元/平左右,换句话说,实际楼面价就是土拍成交价+1500元)。
虽然对于配套建设的要求,明面上可能是为了来抑制相关的地王,但实际上张家港从当前的地王暨阳府诞生后,几年时间内地价都在牢控。
而现在这个时候,其实是需要相关的地王出现了!
张家港楼市,目前急需这把地王这把火来烧一下!
03.
而买房者来说,目前看来港城楼市的问题,很有可能不仅仅是局限于楼市本身了。
这里面还涉及到城市能级、就业环境、整体的购买力等等等等因素影响。
目前来看,如果你在张家港有自住需求,尤其是首套房的客户,我依然建议留存好现金,下半年一定是最合适的入手机会,房贷利率也会达到最低点!
另外,我这几天的一直都在苏州调研,我发现苏州楼市真的是很多新盘都开始大火起来了!
基本你去项目,看到的售楼处都是人从众的场面:
因为苏州自身的购买力本就很强,然后再加上最近几年其实苏州一直也没有怎么涨,所以随着这次政策利好的到来,苏州很有可能会再次爆发!
目前苏州已经初现端倪,所以如果你是投资的话,或者是想要买二套或者三套改善的话,苏州楼市很有可能可以成为港城楼市的一个替代选择。
当前张家港市中心的品质房都要2万以上,踮踮脚其实就能到苏州够一够了。
哪怕你稍微把面积买小一点,往能级更高的苏州靠一靠,可能会一劳永逸!
(PS.这几天我把苏州几十个在售新房都跑了一遍,帮大家找到了一些有潜力的超级好盘,不贵而且有规划,后期涨幅空间很大,感兴趣的朋友可以扫码联系我,有独家优惠)
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