最近一条消息让地产圈迅速“炸锅”：集中供地。

      网曝22个城市住宅用地将实现“两集中”：集中发布出让公告、集中组织出让活动，2021年发布住宅用地公告不能超过三次。

      据传这22个重点城市为：北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛和长沙。

      以上城市都属于国内最吸金的一、二线城市。截止目前，青岛、天津、郑州等城市陆续发布通知及文件，印证了该消息的真实性。至于苏州是否会跟进，要看接下来是否有官方政策出台。

      问题来了，地产圈为什么炸锅，集中供地会产生什么影响？对房价会有什么影响？

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      联系最近让地产圈沸腾的另一个大事件就了然了：2月25日港股和A股房地产块双双大爆发。

      多位业内人士认为，这波地产股大涨行情或与2月23日~24日天津、郑州、青岛等多地发文实施宅地集中供应新规有关。

      其实“集中供地”政策，最利好的还是头部房企。

      集中供地后，蛋糕并没有因此变小，只是由各区政府的“零售市场”转向市级统一的“批发市场”，对庄家要求越来越高。

      4块地，理论上开发商一次性需要拿出更多的资金来拍地，资金压力会加大。而资金实力雄厚的房企，完全可以自己玩。

      而实力中等的中型房企，则可以抱团取暖，联合拿地，大蛋糕一起吃，兄弟们一起，大块吃肉。毕竟拿地大部分只需要缴纳保证金就可。

      但是相当多的中小房企，拿地会越来越难！

      事实也确实如此，从2020年苏州的全年房企拿地表现来看，拿地体量最大的前20名房企，很难见到小房企踪影。

      2020年苏州拿地体量最多的房企TOP20

      去年苏州10号土拍，7宗地块，109.8亿，就有168家房企激烈厮杀，如果改成一次推30块地，全国100强房企都去抢，实力雄厚的房企底气十足自己玩，实力中等的抱团玩，而广大中小房企，连喝汤的机会都没有了。

2

      那么中小房企的生存机会在哪里呢？普通的二线城市以及三、四线或将更“受宠”。

      如果22个重点城市供地被严格控制，中小房企在这些热点城市拿地越来越受限，不排除其将更多精力投入到其他城市的土地市场，进一步下沉；

      实际上调控带来的，就是把资金向这些中小城市里面来赶。

      事实也证明：近两年来，不管是在张家港还是常熟，越来越多本地人听都没听过的房企，纷纷大举进入本地。有粉丝曾经在房叔群里调侃过，“常熟的土拍，不断让我了解到国内还有多少小房企公司。”

      说回张家港，“集中供地”会给张家港带来什么，是利好还是利空？

      关于苏州是否会执行，目前还没有相关的官宣消息出来，张家港作为苏大强团队的四县市之一，是否入列目前还是未知数。

      但是按照目前郑州公布的文件来看，只覆盖了下辖的区，县、市并没有覆盖，房叔推测，张家港被政策覆盖的可能性并不大。

      如果张家港不需要参与“集中供地”，对于港城楼市来讲绝对是长线的利好。

      因为中小房企的热钱会优先选择经济基本面不差、购买力强悍、本地人口多的三、四城市。而张家港显然是三、四线城市中的“优等生”。

      这里面说个房价上涨的逻辑：为什么每一轮楼市周期里，都是一线城市领涨？

      因为一线城市的房产价值最大，热钱会优先选择去一线城市布局，等到一线城市和二线城市的价格差拉的足够大，才会轮动到二线城市，而二 线城市普涨后的价格与三四线城市价差足够大了，才会轮动到三、四线城市。

      在2015—2020年，上一轮楼市周期里，就是演绎的这样的楼市逻辑。

      房企拿地和买家们热钱布局本质上是一样的：很多头部房企的资金会选择优先布局一二线城市：回报率更高，房价上涨幅度更大，资金更保险。

      而如果广大中小房企，被政策挤压到三、四线城市，资金也会聪明的选择强三、四线城市。

      换句话说，哪怕三、四线城市，也是强弱分明。比如东部的三四线和中西部的三四线，还是区别很大的。

     而张家港作为全国TOP3的县级市，整体的经济基本面、城市购买力还是可以的，虽然我们本地人看张家港，越看越着急，人口也在流失，一些传统支柱性产业也在衰弱，但是必须承认的一点是，长三角诸多三、四线城市的经济基本面，还是比很多内陆城市要强很多。

      实打实看数据，纵观去年苏州辖区内各区县GDP成绩，你可能没想到的是，张家港的开启“火红时代”不是吹的，去年大港城以6.39%的名义增速，成为苏州增速第一，以2710亿元的GDP总量仅次于昆山和工业园区。

      而对于广大中小房企而言，这就是吸引力。越来越多中小房企来张家港拍地，对于楼市的活跃度、市场的升温效应，显然不用我说。每一轮土拍的爆热，都将提振市场的整体信心。

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      那么“集中供地”对于房价会有什么影响呢？

      个人观点是，同一个城市，板块之间房价分化会越来越严重。

      年度供应次数被锁定，城市各板块都在同时间出让，那么作为房企需要取舍了，到底在众多板块里选哪些地？毕竟一下子拿很多地，资金也受不了，于是难免会出现，低潜力地会更受冷落，高潜力地更受欢迎。

      这样就会导致热点地块势必成为广大房企争夺的对象，火力越猛越容易出地王，但是只要“限地价、限房价”未曾解除，整体楼市新房房价还是趋稳的，但这并不代表热点区域内的二手房房价不会水涨船高，比如年初苏州园区优质二手房的“跳涨”现象。

       而对于购房者而言，集中供地导致的市场集中出货，购房选择面会更大，更容易货比三家，从以往不知道这个片区拍地后还有没有供应？啥时候供应？供应多少？到一目了然的知道这个片区有哪些供应地，数量怎么样，购房选择上会更从容一些，更理智一些，直白点说，新房市场的供需关系，也是板块内二手房房价涨跌的一份晴雨表。

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