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二手房指导价要来了？

深圳发布房地产市场监管办法修订意见稿

       9月17日，深圳市司法局发布关于征求《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》意见的通告。

     为了坚持和贯彻房住不炒定位，加强房地产市场管理，维护房地产市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。（张家港二手房）

      本办法适用于本市房地产开发经营、经纪、估价、房屋租赁等活动及其监督管理。

      修订征求意见稿要点：

      1、禁止销售违法开发建设的建筑物，禁止任何单位和个人为违法销售行为提供法律见证、经纪、公证、贷款等服务和便利。

      2、房地产开发项目申请预售前，项目资本金账户余额应当不低于项目资本金的10%，并在项目取得竣工联合验收合格意见书后，方可提取使用。

      3、房地产开发企业应当在签订建设用地使用权出让合同后十日内，在房地产信息平台上建立房地产开发项目手册。

      4、房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。

      5、七层以下（含本数）的商品房项目已封顶；七层以上的商品房项目已完成地面以上三分之二层数，经市、区主管部门确认的装配式建筑项目已完成地面以上三分之一层数。

      6、取得预售许可证或者办理现售价格备案后，房地产开发企业应当在十日内通过房地产信息平台一次性公布全部商品房信息和销售的时间、地点、方式及价格，并公开对外销售，不得以内部认购、内部认筹等方式进行非公开销售。

       7、销售商品房，应当将购房指引、预售证等相关材料在销售场所显著位置公示。

       8、销售精装修商品房的，应当在销售场所显著位置以书面形式公示精装修商品房所使用的装修装饰材料的名称、品牌等信息。

       9、预售商品房，应当在商品房买卖合同签订之日起十日内，将签订的合同通过房地产信息平台报市主管部门备案。

      10、取得预售许可或者办理现售价格备案后，不得捂盘惜售或者变相囤积截留房源。

      11、出租住房的，应当以原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于六平方米。

      12、房地产经纪人员从事房地产经纪业务的，应当加入房地产经纪机构，并在房地产信息平台办理实名登记。

      13、深圳市主管部门建立存量商品住房买卖的合理价格引导机制，定期发布全市商品住房项目合理成交价格。

      14、房地产开发企业违反本办法的，最高罚50万，吊销营业执照或3年房地产开发资质，暂停项目销售等处罚。

      具体修订情况如下：

      完善总则相关规定

      按照统一引领监管立法的原则，对“总则”中的一般制度规定进行修改：

       一是将“房住不炒”作为房地产市场监管应遵循的一项基本精神，要求房地产市场主体应按照合法经营、诚实信用、行业自律、政府监管的原则开展房地产开发经营、经纪、估价和房屋租赁活动。

      二是完善市、区、街道的房地产市场监管职责。市房产主管部门负责对全市房地产市场进行指导、检查、监督和管理，区房产主管部门负责辖区内房地产开发、经纪、估价和房屋租赁市场的日常监管、信访维稳和行政执法，街道办负责办理房屋租赁合同备案及信息申报并行使《办法（修订征求意见稿）》中涉及的房屋租赁行政执法。

      三是在现有房地产信息平台基础上，建立涵盖房地产买卖、租赁信息于一体的房地产信息平台，完善房地产信息平台的服务和监管功能，与各职能部门、市场主体的业务系统进行互联互通。

      完善房地产开发经营管理制度

      1、明确现售、预售的监管规定。实践中，针对房地产销售公示、样板房、房地产广告、信息提示、合同签订以及经营行为禁止等监管规定同时适用于现售、预售，因此，本章除了个别条款明确规定适用于预售外，其他内容同时适用于现售、预售，并统一表述为“销售”。

      2、加强房地产开发项目手册信息化管理。为进一步提高和完善房地产开发项目手册的信息化水平，明确房地产开发企业应在房地产信息系统中建立项目开发手册。

      3、完善房地产预售许可管理。一是明确市、区住房产业化主管部门认定的装配式建筑项目有关工程进度的预售条件。二是要求房地产开发企业在申请预售许可前，应提前将拟预售的商品房项目向市主管部门申报纳入预售计划。三是明确在约定竣工日期未竣工项目的预售管理，对该类项目的预售申请，区主管部门不得受理；在项目办理联合竣工验收并按规定完善相关手续后，可以申请办理商品房现售。四是完善《深圳经济特区物业管理条例》确立的“房地产买卖合同与前期物业服务合同、临时管理规约同时备案”制度。

       4、完善房地产销售价格备案制度。明确房地产开发企业销售商品房之前，应当合理确定销售价格并报送给区主管部门。市、区主管部门应当对报送的商品住房和商务公寓的销售价格进行指导。区主管部门可以通过数据共享方式将商品房销售价格推送给市场监管部门备案后对外公布。

      5、完善开发企业销售商品房对外公示制度。在原办法要求公示内容的基础上，增加“（十二）深圳市房地产诚信信息查询方式；（十三）委托房地产经纪机构销售的，应当公示商品房销售委托书以及受托房地产经纪机构的备案证书；（十四）安全生产指引；（十五）投诉方式和途径”。

      此外，销售商品住宅的，还应当在销售场所显著位置公示商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书示范文本以及不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺；商品房可能受到工业、建筑施工、交通等噪声污染的，应当在销售场所醒目位置以书面形式或者在网络销售平台说明所销售商品房的建筑隔音情况、可能受到的噪声污染情况以及采取的防治措施；采用网络形式销售的，应当在网络销售平台公布规定的所有材料。

       6、完善房屋质量保修责任。针对商品房项目公司在保修期内提前注销问题，在上位法建立的房地产开发企业房屋质量责任制度基础上，进一步要求房地产开发企业向购房人提供的商品住宅质量保证书中应同时明确房地产开发企业发生破产、解散等情况后的房屋质量保修责任承担主体，并附具该责任主体提供的承诺书；开发企业发生破产、解散等情况的，由质量保证书约定的主体承担保修期内的质量责任，以压实房屋质量保修责任。

       7、加强对开发企业销售行为监管。根据近年来我市房地产市场监管的实践经验，以及《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（建房[2016]223号）的有关要求，在房地产开发企业不得损害购房人权益的行为中增加“限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款”以及“通过更改预售合同、变更购房人等方式，投机炒作未交付的商品房”两种情形；在房地产开发企业不得实施的价格违法行为和不正当竞争行为中增加“商品房销售不予明码标价或者未按照备案价格明码标价，或者在标价之外加价出售或者收取未标明的费用；利用广告或者其他方法，对商品房的质量、销售状况、配套设施、曾获荣誉等作引人误解的虚假宣传；违规为购房人垫付或者变相垫付首付款，有违公平竞争”等情形。

      增设“房屋租赁”专章

      按照国家培育和发展住房租赁市场的基本精神，结合建设部《住房租赁条例》（草案）以及我市房屋租赁管理实际情况，本次修订增加第四章“房屋租赁”的有关内容。主要包括以下几个方面：

       1、加强租赁房屋管理。一是出租房屋及其附属设施应当符合房屋结构、消防、地质等方面的安全要求，具备供水、供电等必要的生产、生活条件，并符合国家住房建设部门有关室内空气中污染物的控制标准；二是出租住房的，应当以原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于6平方米。

       2、实行实名租赁。出租房屋时，出租人应当向承租人出示身份证明、不动产权属证书或证明房屋来源的材料。承租人应当向出租人出示身份证明。出租人不得向不能提供身份证明的自然人、法人或者非法人组织出租房屋。

       3、实行租赁合同备案和租赁信息申报。《深圳经济特区房屋租赁条例》废止后，农村城市化历史遗留违法（以下简称历史违建）建筑面临无法登记备案问题。为此，《办法》建立租赁合同备案和房屋租赁信息申报并行制度。属于合法产权的，可以按规定办理租赁合同备案；无法按规定办理备案的，实行租赁信息申报制度，解决历史违建等房屋租赁的备案管理问题。

       4、建立房屋租赁行业监管制度。一是在本市开展房屋租赁经营活动的房屋租赁企业，经营范围包括房屋租赁业务，并自领取或者变更营业执照后按规定办理房屋租赁企业备案。自然人转租房屋间数达到10间及以上的，应当办理工商登记并进行备案。二是规范租赁企业经营行为，建立房屋租赁企业信息公示制度、日常管理制度，明确禁止实施的违法经营行为以及金融性行为。

       5、建立租赁资金监管制度。住房租赁企业应在本市辖区内商业银行设立唯一的租赁资金监管账户并签订租赁资金监管协议。从事利用收储房源开展住房出租业务的住房租赁企业，应当在监管账户设立与注册资本、经营规模相匹配的风险保证金或者提供银行保函。租赁资金监管协议应当明确资金用途、提取方式、提取额度、留存比例等内容。商业银行不按租赁资金监管协议拨付资金的，银行监管部门应当依法处理并作为不良行为记录纳入公共信用信息管理。租赁资金监管的具体办法由市主管部门会同银行监管等部门另行制定。

      完善房地产经纪管理制度

      1、完善房地产经纪机构管理。一是强化信息化管理手段，由房地产经纪机构在房地产信息系统中将其设立的分支机构的地址、人员等信息进行备案，主管部门可对备案的分支机构信息进行抽检核查。二是房地产经纪机构及其分支机构名称、地址、法定代表人、经营范围等商事登记信息变更或者机构注销的，应当及时办理备案变更、注销手续。三是完善房地产经纪机构公示制度，房地产经纪机构与第三方交易平台合作或者使用他人商标的，应当以自身名义开展经营活动，并且在显著位置公示各方对消费者依法承担的法律责任。四是规范房地产经纪机构挂牌行为。委托人委托挂牌的房地产价格明显超过该房地产所在楼盘实际成交价格的，房地产经纪机构不得受理并对外发布该房源。

       2、完善房地产经纪人员管理。结合国务院取消房地产经纪人资格管理以及房地产经纪管理的实际，对房地产经纪人员管理规定进行修订完善。一是取消“房地产经纪人”的有关规定，将“房地产经纪人员”界定为“从事房地产经纪业务的从业人员”。二是将原《办法》中有关“执业登记”或者“执业信息”的规定，分别修改为“实名登记”或者“从业信息”等。三是完善房地产经纪人员行为监管，在房地产经纪人员不得实施的行为中增加“（五）泄露或者不当使用客户信息，谋取不正当利益；（六）协助交易当事人提供虚假材料进行不动产登记；（七）采取暴力、胁迫等不正当手段强迫当事人接受服务，或者对当事人打击报复”三种情形。

      完善房地产（土地）估价管理制度

      结合当前房地产（土地）估价机构备案管理的实践，为加强备案管理，《办法（修订征求意见稿）》将房地产（土地）估价机构及其分支机构备案的时间要求由原来的“开展估价业务之日起30日内”修改为“自取得营业执照之日起30日内”，并在备案材料中增加房地产（土地）估价人员的身份证明、资格证书、注册证书、劳动合同和社会保险缴纳证明材料。备案时限则按照当前权责清单有关办理时限的要求进行修改。

       完善房地产市场监督管理机制

       一是建立房地产开发企业、房屋租赁企业、经纪和估价机构年报制度。

       二是确立房地产市场信息发布制度。通过房地产信息平台及时发布房地产各类从业主体信息、房地产开发项目管理信息和商品房买卖或者租赁供应、成交和监测相关信息。

       三是完善房地产市场价格监管机制。对存量商品房项目交易价格出现异常情况的，市房地产主管部门可以会同市场监管等有关部门对相关房地产企业、经纪和估价机构、房屋租赁企业采取约谈、书面报告、风险提示、暂停业务开展等措施等方式给予提醒告诫；存在价格违法行为的，由市场监管部门依法进行处罚。

      四是建立存量商品房价格引导制度。市主管部门定期发布全市商品住房项目合理成交价格信息，对于社会关注度较高、价格波动较大的存量商品住房项目，引导市场理性交易。

       五是建立房屋租赁参考价格发布制度。结合历年我市房屋租赁参考价格发布工作经验，明确由市主管部门定期公布不同区域、不同类型房屋的租赁参考价格。

      六是建立房地产市场信息报送制度。房地产经纪机构应当及时向市主管部门报送存量商品房买卖、租赁挂牌和成交信息，并对报送信息的真实性和准确性负责。

      七是完善房地产行业公共信用信息管理制度。根据我市有关公共信用信息的管理的规定，由房地产主管部门将房地产开发企业、房屋租赁企业、经纪和估价机构及其从业人员违反行业自律规范行为以及违法违规行为，作为不良信用记录记入其信用目录，向社会公示并推送给市公共信用机构，实行失信联合惩戒。

       八是完善房地产市场监管多部门联动机制。在明晰市、区房地产主管部门职责分工基础上，按照多部门协同监管的原则，补充完善市场监管、金融监管、银行监管、互联网管理以及税务等部门的监管职责，形成监管合力。

       完善对违法违规行为的处罚措施

       根据《广东省规章设定罚款限额规定(2020修订)》，地方政府规章新设的罚款最高不得超过三十万元。为加强对房地产市场监管的处罚力度，维护房地产市场秩序，《办法》在明确规定房产主管部门在市场监管过程中可采取约谈、责令改正、暂停网签措施的基础上，遵循上位法的行政处罚规定，进一步完善了对房地产市场各类主体的行政处罚措施。

       除上述行政处罚外，通过信用管理，对纳入失信名录的房地产开发企业、房屋租赁企业、经纪和估价机构或者其法定代表人、主要负责人、股东及实际控制人，依法限制取得政府供应土地、限制参与城市更新和棚户区改造、限制参与政府投资公共工程建设的投标、限制作为供应商参加政府采购等进行联合惩戒。

来源苏州楼市