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购房百科:什么情况会导致二手房无法过户?

 发表于:2018/9/2 10:38:48  共被阅读过2692 次  查看评论(0)

      过户是买房后的关键一步。从法律上来讲,产权过完户房子才是你的,没过户还是算卖家的。那么,为了防止钱交了,房子却过不了户的情况发生,这篇文章可要认真看看了!(张家港二手房)

      1、卖家无法提供不动产权证

      只有不动产权证才能证明房屋的归属,没有不动产权证,买家就会承担很大的风险,如无法办理过户手续的风险,自己的权利也无法得到基本的保障。

      2、其他产权人不同意出售房子

      如果房子有多个共有产权人,那么买房时就一定要征得所有共有人的同意。有共有人不同意的,买卖无效。即使完成了过户手续,之后产权人追究起来,你也只能退房。另外,在过户时必须所有共有产权人到场签字,有人来不了的话,要让对方提供经过公证的授权委托书,尽可能的降低毁约风险。

      3、租户不同意出售房子

      我国有“买卖不破租赁”的规定,也就是说房屋买卖不能对抗先成立的租房买卖。即使房屋产权发生变更,只要租房合同还没有到期,租客就有权利住在里面,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

      而且租户还具有优先购买权,卖家销售房产还需要征求他的意见,是否购买此房。如果他要购买的话,他是比任何人都有优先购买的权利的;如不购买的话,需要让他放弃优先购买才行,这是受法律约束的。

      4、房屋正在被有关部门查封

      如果你购买的二手房被法院、检察院等国家机关查封和扣押,其所有权的转移是不得对抗公权力的,因此查封期间的房屋肯定是无法过户的。

      5、未解除抵押的房产

      一套房子的价格不低,不少卖家的房子都是贷款买的,未还清银行的房子叫抵押房。根据规定,必须是无抵押状态的房子,才能办理过户。

      因此,购买此类房子,买家需要先到银行办理解押(所谓的赎楼)。如果房子还做了其他担保欠款,买家必须还清担保的钱,才能办理解押。

      6、产权因为违规搭建被冻结

      如果二手房有违建,按照有关规定,在违建拆除、恢复原样之前,房子是不能买卖、不能过户、不能通过任何合法途径抵押货款的。

      而鉴定为危房的房子已经失去了居住的价值和意义,购房者在买房之前就要了解房屋的年龄和结构等情况,做出初步判断房屋是否属于危房。

      7、特殊性质的二手房

      购房者要警惕特殊性质的二手房,常见的类型有军队的房子、医院的房子、学校的房子、未满5年的经济适用房、小产权房、法拍房等,这些房子由于其特殊性容易受到交易的限制。

      在这里就以未满5年的经济适用房举例:

      未满五年之前签订的二手经济适用房买卖合同是无效的,并不受法律保护。购房者就算私下约定满五年后再过户,在法律上此约定也是无效的,因此经济适用房如果未满五年,肯定是无法过户的。




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