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三四线楼市样本调查:高铁新城概念下的张家港

 发表于:2018/5/9 13:27:21  共被阅读过4777 次  查看评论(0)

      

      影响房价的因素多种多样,交通和区位是两大突出因素。为了缓解老城区在人口、交通等方面存在的压力,拉动新城区建设快速发展,新城区往往成为高铁站点的所在地,一批高铁新城如雨后春笋拔地而起。

      但在过去的发展中,很多高铁新城存在定位不清晰、综合配套不完善、房地产先行等一系列问题,大批有投机需求的购房者涌入高铁新城,导致新城区房价坐地而起。之后,在经济去杠杆和防范化解金融风险的背景下,随着房地产调控深入推进,以高铁新城为代表的楼市热点区域得以“降温”。

      日前,国家发展改革委、自然资源部、住房城乡建设部和中国铁路总公司发布了《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》(以下简称《意见》),明确提出“规划协调、布局合理”,“量力而行、有序建设”,“站城一体、综合配套”,“市场运作、防范风险”的基本建设原则。随着《意见》的深入实施,各地高铁新城的开发建设将更加规范。

       塘桥镇的房价没以前“疯狂”了。

      今年3月~4月,江苏省张家港市塘桥镇房价连续下跌。以二手房为例,3月,二手房均价为8200元/平方米;4月,为8044元/平方米。在张家港市二手房价格稳中有升时,被市场寄予厚望的塘桥镇二手房价格却较2017年4月同期下跌约8个百分点。(张家港最新房价

      在此之前,特别是从2017年6月开始,塘桥镇二手房均价从7853元/平方米攀升至今年2月9475元/平方米的历史最高点,增幅达到16.2%。然而,一直是张家港市房价增幅“领头羊”的市区,同期增幅仅为11.9%。

      张家港,经济发达的三四线城市。塘桥是位于张家港市区东南部的小镇,面积94.4平方公里,常住人口约20万。根据《张家港市城市总体规划(2011年~2030年)纲要》(以下简称《纲要》),未来张家港市中心城区的空间结构为“一主城”、“一副城”、“一公园”。其中,副城即为塘桥高铁新城。张家港市惟一的高铁站将建设在塘桥镇,区位优势明显。

     《意见》指出,我国高铁车站周边区域整体开发建设仍处于起步阶段,个别地方高铁车站周边开发建设不同程度地存在初期规模过大、功能定位偏高、发展模式较单一、综合配套不完善等问题。对于开发建设,《意见》提出了要求,包括防止单纯房地产化倾向等内容。

      从追捧到谨慎 房企拿地态度转变


      今年4月9日,张家港市二环路内出让3幅地块。与以往轮番竞价的火热场面不同,这场竞拍草草收场,其中两幅地块以底价成交、一幅地块流拍。流拍的商业用地毗邻塘桥镇,土地起拍楼面价为4335元/平方米。紧挨着这幅地块的碧桂园翡翠公馆项目,去年的售价已突破1万元/平方米。除去紧挨省级公路、面积相对狭小的因素外,在张家港市主城区和高铁新城的双重加持下,这幅地块的流拍多少让人感到“爆冷”。而两幅以底价成交的地块中,一幅位于塘桥镇,面积46252.12平方米,成交价为2637万元。

      从楼市进入“五限”时代,再到党和政府强调“房住不炒”,国家调控的决心不变,限制楼价政策持续向三四线城市下延。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,市场收紧或者政策收紧会促使房企理性拿地,且控制土地成本成为拿地首要考虑因素。房企自然会倾向于选择更为优质的地块。

      早在2010年就传出塘桥镇要建高铁枢纽站的消息,但理应借此上位的房地产市场却并没有扶摇直上。当时塘桥镇的房地产市场还是以本土几家小型房企为主,直到一家以大润发超市为主的商业中心进驻并营业,部分高端小区才借此迎来一波房价上扬。以首批进驻塘桥镇的高端小区——东海华庭为例,2012年小区二期的开盘价为6200元/平方米,已远高于周边老旧小区每平方米4000多元的售价。“当时文教、商业配套都不完善,而且几条铁路建设也没有进展。对以实体经营为主又相对保守的张家港人来说,乡镇房产的吸引力远不如市区。”一位房企销售人员说。数据显示,到2016年12月,塘桥镇新建商品房的预售均价为6308元/平方米、市区为10541元/平方米。

      2016年,碧桂园、新城创佳、兆坤、中梁等品牌房企陆续布局离上海市仅百公里且未实行限购限售的张家港市,搅动了一直以本土房企为主的张家港楼市。数据显示,2016年,张家港市共出让44幅地块,仅碧桂园1家房企就购入8幅;当年拿地数量前六均为外地房企,共购得19幅地块。

      2017年,张家港市土拍竞争更加激励,共有保利、正荣、青禾、中南、美的、祥生、港中旅、弘阳、恒顺、伟业10家房企涌入。“地王”价格屡屡被刷新,楼面价7月最高定格在13090元/平方米、溢价率84.79%。在之后的一场土拍中,塘桥镇一块总面积为27484.4平方米的地块经过14轮报价,最终以2.5亿元成交,楼面价达5449元/平方米、溢价率13%。在地价升高的同时,铁路建设不断取得新进展,为塘桥镇楼市注入了一剂“强心针”。

      数据显示,2017年,张家港市累计出让经营性建设用地(不含保障房)1997.6亩,同比2016年下跌11%;土地出让总金额144.6亿元,同比上涨41%,总体呈“量跌价涨”特点。

      房企为降低高地价隐藏的风险,开始在张家港市采取组团开发模式,如美的和融创合作开发滨江御园项目,正荣联合弘阳地产、新城控股、碧桂园合作开发十里锦绣项目,保利与碧桂园合作开发珑樾项目。

      在这个过程中,来自各方的调控政策已经出现。2017年6月~2018年1月,苏州各家银行连续5次上调房贷利率。2017年8月27日,张家港市实施限售政策,规定“不动产证未满2年的商品住房(含二手住房)不得转让”。

      2017年9月之前,张家港新开楼盘屡次传出“微信摇号”、“排队购房”、“半天售罄”等消息。3月27日晚,上千人连夜排队在塘桥碧桂园水蓝湾选房。8月,采用微信线上开盘、手机选房的塘桥御景天成书香的两幢高层,在开盘后不到20秒就全线飘红、296套新品房源全部售罄。到了年底,这种盛况不再出现。11月,反倒是不少房企密集加推新房源。碧桂园、融创、建发三家房企合作开发的天玺项目的一位销售经理表示,限售政策一出,对于张家港市房价的走势企业应该都存合理担忧。

      严跃进表示,这两年,类似张家港这样的三四线市场开始崛起,尤其是在高铁建设的区域,市场看涨情绪较高。因此,在众多品牌房企进驻后,市场底部反弹特点明显。“但随着潜在的购房政策效应显现,市场相应也作出调整,只是反应相对于大城市会滞后几个月”,加上房企在资金回笼压力影响下放缓三四线市场开发,房价增幅放缓甚至回落也就不难理解。

      从抢购到观望 刚需购买力下降


      “去年楼市最火的时候,我平均每2天成交1套二手房。地价都这么高了,一些在塘桥镇工作的外地人生怕房价还要涨。”在塘桥镇从事房产中介业务的何女士表示,去年只要塘桥镇有土地出让的信息传出,房价就会应声上涨。2017年9月之前,一直是她生意的旺季。此后,一、两周能成交1笔生意已经很不错,生意明显清淡起来。“该买的应该都买了。”何女士表示,她的客户以在塘桥镇务工的外来人口为主,还有就是炒房客。

      “我有一笔30万元的定期存款没有到期,所以3月没买。到了5月,同样的房子就涨了差不多要10万元。”看身边的人都在买房,在塘桥镇一家纺织厂务工的赵权志最终还是选择“出手”,购买了一套总价57万元、面积83平方米的两居室。他在张家港市务工10年,和妻子的月收入在1万元出头。像赵权志这样的外来务工人员是塘桥镇购房刚需的典型代表。

       塘桥镇是著名的纺织大镇,最辉煌时,大大小小的纺织企业有数百家,当地人口中约一半是外来务工者。随着近几年产业转型以及外部市场影响,一批纺织企业开始迁离或关停,流动人口数量也呈现波动。比如,最大的纺织企业——华芳集团生产基地整体搬离带走了上千人。塘桥镇是张家港市产业结构调整的一个缩影。数据显示,2017年年底,塘桥镇流动人口约9.4万人,较2011年减少1万多人。在大批房企“逐鹿”张家港时,当地人口总量并没有出现增长,户籍人口从2011年至今一直维持在90万左右、流动人口则在60万左右。

      在总体刚需减弱的背景下,一些在塘桥镇打拼多年、有些积蓄的外来人口赶在新楼盘上市前入手价格相对较低的二手房,而更多较为年轻的普通产业工人,凭着每月四五千元的工资根本无力独自承担已经飞涨的房价。“如果外来人口规模较大,楼市就容易出现波动,尤其是在产业调整的大环境下。”严跃进表示。

       改善型住房也是刚需之一。2010年之后的两三年间,张家港市大力推进城乡一体化建设,大批农户在搬迁后分得了2~3套不等的安置房。出售1套安置房并将房款用作购买商品房的首付和装修款,是很多当地人的选择。但这部分人群能够消化的新建商品房毕竟有限。

       2017年,张家港市全年出让的土地经营性建设用地七成都在乡镇板块。除了塘桥,金港、锦丰、大新等区镇的城区建设都在加快推进。

       中国城市规划设计研究院院长杨保军在接受采访时曾表示,作为全国县域经济发展的“排头兵”,张家港市路网基础设施良好、城乡发展协调、城市化水平已经超过70%。依靠教育、医疗、商业等方面的优势,除了市区主城区对乡镇居民改善性住房具有一定吸引力,多数人不会考虑跨区镇购买改善住房。“铁路对人口的聚集作用在减弱,且高铁多用于对外出行,对没有特殊需求的人群来说不是必选项”。

       今年1月,苏州市房贷利率普遍上浮至15%,二套房贷款未结清情况下利率最高上浮30%。数据显示,目前,塘桥片区在售的二手房为1200多套、新房1300多套。相对充足的房源,加上高额的贷款成本以及楼市调控加剧的政策影响,面对有所松动的塘桥镇房价,即便手里有余钱的刚需族也不再轻易出手,而是选择了观望。

       从聚集到散场 投资投机资金撤离


      相比刚需,在高铁新城吸引下,很大一部分选择塘桥镇的购房者是投资客或投机者。

      去年,紧邻塘桥镇大润发的碧桂园水蓝湾小型公寓开盘,面积以50平方米~70平方米为主,价格约为7000元/平方米。项目开盘即受热捧。“其中很多是来自上海市的客户。现在上海市青浦区的房价都超过4万元/平方米。高铁一通,这里的房价肯定要涨,所以很多人选择投资。”楼盘的一位销售人员表示,很多投资者看中的正是高铁。沪通高铁计划在2020年开通,届时从张家港市到上海市将跨入“半小时城市圈”。但从之后上市的各楼盘房源来看,户型大都以120平方米以上的改善型为主。出于投资成本增加、“限售”后交易周期过长等原因,外地投资客的热情明显降低。

      2017年销售的楼盘大都在2019年下半年交房,在办理不动产权证后,最早要到2021年才能上市交易。按照贷款100万元、贷款30年、基准利率上浮15%、等额本息的还款方式计算,即便房屋“解禁”后立即实现交易,4年多里,投资者需要每月背负5609元的房贷压力、支付给银行的利息超过13万元。

      再说投机者。浦先生的姑妈在塘桥镇上开了一间小型房产中介。去年7月,在姑妈的建议下,他早上以90万元的总价购得1套二手房、当天晚上再以100万元售出,1天时间净赚10万元。当时像他这样的炒房客并不在少数。因为过户方便,炒房者几乎都将目光投向了二手房。一些房产中介不仅通过提供中介服务赚取可观的手续费,甚至开始自己参与囤房、炒房。浦先生姑妈的店铺不足10平方米,2017年全年的收入却近100万元。张家港市“两年限售”政策的实施,关闭了投机者通过短期交易谋取暴利的“大门”。

     专家表示,目前,已有50多个城市施行限售政策,对于北京、上海、南京等较为成熟的一二线城市,因为总体已经进入存量房市场,限售后房价涨易跌难。在张家港市这样的三四线城市,二手房市场流通活力相对不足,限售政策会“吓退”投机者。

      从区位到产业转型 多因素影响房价


      无论是房企还是刚需,亦或者是投资客,从其对塘桥镇楼市态度的变化,可以清晰地感受到楼市调控持续发力对三四线城市房价的影响。“高铁新城”塘桥镇未来房价的走势会如何?

      根据最新城区规划,除了苏南高铁枢纽,塘桥镇在谋求产业转型的道路上有了重大进展。4月13日,康得新未来城控制性详细规划进行报批前公示。公示信息显示,由张家港市政府和康得新集团打造的未来城项目位于高铁新城南侧,总投资1800亿元,包含5.15平方公里的先进高分子材料产业园和1.49平方公里的碳纤维航空复合材料产业园,2025年建成后产值将达3000亿元。

       “新一轮城市发展的核心是转型,由原来的二产‘领头羊’变成二、三产业联动,甚至是一、二、三产业联动。”杨保军就张家港高铁新城发展定位曾表示,要增强城市的吸引力,离不开产业支撑。从长远来看,有了高新产业基础,加上目前正在完善的基础配套,作为城市副中心,产业集聚必将带来技术和人才的集聚。这将为塘桥镇增强区域竞争力提供支撑,也会带动地产、金融等第三产业发展。

      同时,根据《纲要》,到2030年,依托建设完善的东部高精机械产业区、北部冶金装备制造区、西部临港经济贸易区,张家港市常住人口将突破250万,各镇区将与市区连接形成“大城市”概念。

      除了今后吸引的外来专业人才,还有来自“农民进城”的需求刺激。据张家港市住房城乡建设局相关人士介绍,2016年,苏州市启动了“优化建设用地空间布局保障发展、优化农业用地结构布局保护耕地、优化镇村居住用地布局保护权益”工作。根据“三优三保”行动要求和农村危房预拆迁的实际需要,最近几年,张家港市每年约有3000户农村家庭“搬迁入城”,加上之前对于房价持观望状态的刚需族,都将是今后一阶段塘桥地区的购房主力。

      再看土地供应,根据《2018年张家港经营性用地出让计划》,几大重点区域情况为:市区18幅地块1200亩,塘桥镇4幅地块180亩,保税区(金港镇)3幅地块250亩,冶金工业园(锦丰镇)1幅地块150亩,凤凰镇2幅地块150亩。

      在张家港重点打造的几个乡镇板块中,塘桥镇既不算低调、也不算抢眼,但就城市副中心的地位来说,态度显得不够积极。严跃进表示,今年4月,三线城市新房和二手房价格同比涨幅均比上月回落0.3个百分点,整体趋稳。政府出让土地、房企购入土地都较以往更为谨慎,但刚需的潜在需求会对楼市造成持续刺激。“常住人口规模大或者说占比超过75%,市场更稳定且具有成长性”。严跃进认为,类似塘桥镇等地的市场前景预计较好。近期房价下跌,只是政策等层面带来的价格波动,大趋势还会上涨。

      但这并不意味着塘桥镇房价在2018年“下半场”会如去年一样持续走高。从国家调控来看,“房住不炒”决心不变。2018年4月,海南、青岛、长春等地先后宣布限购限售政策,因此不排除为防患楼市后续炒作、价格反弹风险,会有更多的二三线城市出台更为密集的调控政策。在此影响下,张家港楼市也可能引发连锁反应。

      在当前环境下,严跃进认为,“对于开发商,交通区位改善的利好很关键。对于政府,则应继续以‘房住不炒’的逻辑进行管控”。




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