“沪9条执行后，上海许多地方出现了房价下跌，一套挂牌价1150万元的别墅，竟愿降价到990万元卖！”相信很多人都见过这条新闻。所以，你的第一反应会是——上海房价要跌了？

如果你真信了，那基本就是被骗的节奏...

上海多房源秒降50-160万？！

其实不止昨天这条新闻，最近有小伙伴也告诉邦爷，他意向购买的一个小区，房源价格和年初相比，已经跌了50万不止。

但真的降价了吗？

先不说邦爷听到的这些“降价”都是个例，受到自身的特殊因素影响。就算是那个“一夜降价160万”的别墅，也是炒作大于实际。

因为相关中介告诉邦爷，那套声称挂牌价1100万的房子，实际成交价从来没有到达过1100万元。换句话说，那套房子本来就不值，也值不上1100万，在990万的价格成交，是合理水平，并不算降。

但这里面隐藏的一个问题，大家需要注意，那就是“虚高报价”。

在行情好时，有的中介机构会倾向于把报价抬高一些，一方面是为了笼络业主，让业主愿意把房子放在该机构卖，另一方面也可以通过抬高预期而最终实现抬高成交价。

某中介内部人士也告诉邦爷，报高价的目的只有一个：为了吸引眼球，营造出市场热、价格将不断上扬的假象。

不过，房源的价格还是由卖方做主，比如嘉华苑小区一套70平方米的复式房源，3月初挂牌价430万，新政出台后，房东在市场行情的影响下，把价格下调到370万，也是常有的事。

上海房价的真相

那么，现在上海真实的市场情况是怎样呢？

我们先从年初房价的上涨说起。

今年2月，全市二手住宅成交26600套，同比增长163.5%，成交均价26100元/平，同比上涨15.1%。这一波行情主要是由于此前的多重利好政策，刺激了新一批购房人入市，房东也借势叫价。中原地产某分行经理就告诉邦爷，年初契税新政发布后，涨价的业主比例达到5-6成。

到了3月，二手住宅成交井喷，小阳春行情超出市场预判。上海中原地产数据就显示，3月二手住宅成交5.7万套，环比增加112.15%，同比增加170.77%，这一交易量仅次于2013年3月的历史高点。另外，成交均价26622元/平方米，也环比上涨了2.0%。

而根据中原门店调研结果显示，截止目前，上海市中心大部分板块的挂牌价格，依然没有明显松动的迹象，房东持“坚挺”的房价预期。

有业内人士也分析认为，如今市场观望气息浓厚，新政之前双方一致认为房价上涨，但政策出台后买卖双方对房价的预期出现了分歧，很多买房人认为房价将有调整的空间，不过短期内不少房东依然认为房价会坚挺。

不过，应该注意的是，自新政以来，看房人数的确是明显减少了的，成交量也呈现较大幅度下滑。

中原地产数据显示，清明小长假期间，上海全市二手房成交量3271套，就同比减少了52.1%。中原地产中环以外区域门店来客量，也比平时减少了4-5成，类似陆家嘴这样的中心区门店来客量，甚至比平时减少7-8成。

情况也发生在了银行，有银行个贷部的朋友就告诉邦爷，近两周前来来办理贷款的购房人少了近7成，以前每周至少20组，现在只有不到10组。

在这种情况下，上述中介人士就表示，现在无论是买家还是卖家，心态都不那么急了，虚标的挂牌价也逐渐开始回调，市场心态趋于理性。

来源：邦地产  微信ID：Real-estate-Circle

房价跌了会崩溃！国家坚决不让楼市崩盘

中国房地产市场让全球金融界都感到十分迷惑，看上去它好像违反了正常的经济运行规律：价格上升到一个不可持续的高点之后仅仅是慢慢一点一点降回原来的水平，一遍一遍，循环往复，但事实上它却从未出现过崩盘。

早在2005年，外媒就预测中国的房地产泡沫即将破灭。到了2008年，又有经济学家对中国房地产市场唱衰。后来，人们又将中国房地产幻灭的预期时间后调至2014年。在这种声音的带领下，无论事实上中国楼市行情是火爆还是冷淡，都有一大批财经媒体紧随其后，做出“中国楼市泡沫即将破灭”的预测。

面对看似已经过度膨胀了的价格，为什么中国的房地产市场依然能够保持完全稳定呢？

美国媒体福布斯网站4月5日发表Wade Shepard的评论文章《为何中国的楼市还不崩溃？》

文章指出，这其中最重要原因就是中国的中央和地方政府都对房地产市场进行着严格地管控。政府掌握着新建设用地的供给、开发建造的资金，以及贷款政策、税率制度，并使用房产购买限制这样的手段措施给房地产市场升温或者降温，以起到温度调节器的作用。

并称“中国政府一只手在稳定房价防止其过快上涨，另一只手却又在向房产开发商们源源不断卖地的时候坐地起价。”

房地产就像一个姑娘，不怕有人追，就怕没人理。很多想买房又嫌房价贵的人看到这个标题又要骂了，我们买不起房天天盼着房价跌，你却说房价跌了我们更买不起，这不成了高房价的狗腿子吗，无耻、恶心…

实际上现在人人都觉得房价贵，而且贵的很不合理，但任何不合理的现象背后一定有合理的解释，今天我们不讨论这些合理的解释是什么，就说一说房价跌了会怎么样?

房价跌了会怎样？

底特律的房价跌了，真是跌到了我们中国人常说的白菜价，请问你如果是美国底特律人能买得起吗？要知道底特律人几乎已经不置业了，整个城市宣布破产，大部分的家庭破产，人都迁移到能生存的地方留下一座空城，留在原地的是连迁移都没有条件的穷人，露宿街头，真的睡在水泥管子或者立交桥下面。

而最恐怖的是要知道这些穷人大部分就是几年以前的白领，和我们现在每天出入写字楼的你、我、他是一样的。不是我们嘴里经常说的“要饭的”，也许就是城市破产之后的你。

只是我们多年来的优越生活让我们忘记了在发达国家很多老百姓还不如发展中国家过得好。一座曾经辉煌的城市变成如今的样子，是否我们也会有那么一天？

如果你觉得这个例子举的太远，那就说说每个人身边的真实故事。房子，把几乎每一个中国人在潜意识里都捆绑成一个利益体。没有房的人恨房价高，但一旦他买了房，他就巴不得房价天天涨而且越高越好，立刻转身进入另一个阵营，他也会恨，恨我当年为什么没多买几套房。那么请问：在中国，是有房子的人多呢？还是没房子的人多？

2008年下半年，全球金融危机蔓延到中华大地。万科率先降价了，接下来的就是售楼处被业主砸了。几个月后，一些开发商也顶不住跟着降价(这里有些不老实的开发商让人讨厌)，然后就是全国性的“房闹”事件上演。

也许有人还是要较真，当年房价是低了一些，可还是太高，没低到我能承受的价位。那么别盯着房价看，想一想你当时的状态。你当时有没有对自己的工作和收入有一丝的担忧？2008年年底时你是否担心过失业？你是否担心自己的前途？你是否有过不在乎年终奖有多少只祈求公司裁员名单里不要有你。

中国99%准备买房的人，并不是没有房子住，而是想跟父母分开住、想在大城市有落脚、想结婚、想投资、想改善环境等等因素，房价上涨的环境下，你固有的房产也在升值，你的确会有再次买房置业的想法。

我们客观试想一下：

你有一套价值100万的房子，手里有150万的现金，想买一套200万的房子，因为钱不够买不起，所以你盼着房价下跌。现在房价从200万开始下跌，190…170…150…原则上150万你可以买的起了，但要知道你固有的那套房子也从100万开始下跌到90万…80万…但房价还在跌，请问这个时候你会跟进买吗？这不是机遇来了，是风险来了。

为什么跌了不买？

当遇到风险的时候人们的第一考虑是房产不再具备保值和升值的功能，买了之后就会变成负资产。你会本能的把现金投入到更安全的方面，而在这个危机到来的时候，你根本不会考虑买房，而是庆幸当初没买房的这150万够不够你下半辈子活的。而一旦演变成文章开头部分的底特律现状时，怎么还会有买房的念头呢？

房价跌了，是整个经济环境恶化了，城市缺少了投资的价值看不到发展的前景，你还有什么理由买房呢？先顾好自己的饭碗吧。房价越低你越买不起。

我们不应盼着房价涨，也不盼着房价跌，只是盼着整个行业和经济状况更健康、更平稳、更可持续。用理性的指责，去让那些肆意妄为的人收敛一些；用对行业及产品的理解，让更多的买房的人安全理性的置业。

综合自：邦地产（微信ID：Real-estate-Circle）

地产人智库（微信ID：dcrwit）、第一财经网等