新买的二手房（张家港二手房 http://www.zjgzf.cn/zjg_sale_1/  ）漏水严重，责任谁来负？为了孩子上学方便，南昌市市民夏先生花光积蓄购买了一套二手房，买房前他知道卫生间屋顶漏水，以为是小问题，买房后，才发现房屋漏水问题严重，无法解决。现在全家人都为这件事头疼不已。

　　据夏先生介绍，他是通过中介公司购买的这套学区房，当时看房时，他一进门就发现了客厅的墙壁上有水印和发霉的痕迹，原房主也马上告诉他是楼上卫生间漏水，入住前需要花几千元修补一下，他仔细查看发现漏水问题并不严重，就以为是小问题，可以忽略不计，而重点关注了房屋价格高低，是不是学区房，还有户型是否和一直租住房屋的户型相似等基本情况。对基本情况相当满意的他，看房当天就付清了首付款。直到入住前，需要补漏时，他才发现，漏水问题其实很难解决，是个大麻烦。

　　夏先生：当时看的时候，客厅有一面墙这边发霉。他就讲了一下，说这个房子是漏水，是楼上，很明显，一进房间就可以看得出来，所有的房间都看了一下，等于客厅漏水的这面墙跟卫生间是共用的一面墙，卫生间这面墙的隔壁，整面墙都漏水。他说，楼上防水没做好，他跟楼上那边商量过，就是因为他们也是老邻居也接触过，我们这边买的人大概也就是三四千块钱的样子，他说他这边楼上会配合。我觉得这个不是太大的问题，基本上也能接受。等到付完首付，跟银行放完贷款，8月11号拿的钥匙，跟楼上接触了两天就发现，修漏水的这个事没有我们想的那么简单。楼上以前也装修过，房主他说他是做好了，应该也不是很配合。

　　夏先生又不得不多次联系原房主。楼上邻居后来同意修补，但是提出修补后，要将卫生间恢复原样，理由是刚刚装修过房屋，夏先生则认为，楼上漏水楼下遭殃，本来就应该楼上负责修缮，现在自己已经做出让步，楼上邻居似乎有些得寸进尺。双方分歧难解，漏水问题也因此迟迟无法解决。

　　夏先生：买的材料方面，跟他这边众口难调了，我就是为了把这个防水做好，但是他这边可能就是在考虑瓷砖或者这方面要达到他的要求，操作不是那么简单。反正就是你去做这个防水的过程当中，因为要影响人家卫生间的使用，还要在他家里面搞，因为做防水的过程当中有一段时间，大概就是10天左右，影响10天左右卫生间的使用，也要人家配合他，就是比较难进行。

　　近日，夏先生又发现一处新漏点，厨房屋顶也开始漏水。

　　夏先生：然后又发现了新的漏水地方，最近买了一个电器上面有一个案子，我们才发现，厨房这上面也漏水。之前我们也找过开发商，做水电方面工作的，他们看了一下，他说这个就是楼上的防水没做好，而中介也说他也处理不了这个问题。他说，你找一下物业，或者找一下家委会。后来物业来看了一下，说他也解决不了，看了一下就走了，说家委会也没办法，只能自己想办法。我们也不知道怎么办，我就是不知道楼上的漏水到底谁来负责，因为对方不配合，我也不知道该怎么去操作。我就想咨询一下，像这种楼上漏水的话，到底是我们楼下的住户来修缮还是说物业，还是找楼上？

　　二手房漏水严重，责任该由谁来负？要回答这个问题前，得先查明漏水原因，夏先生告诉记者，他从原房主那里了解到，可能是楼上卫生间有裂痕，装修时没做好防水工程，他还提到，这个小区是老小区，多户业主家中都曾出现过漏水问题。

　　夏先生：毕竟二手房，应该是楼上的卫生间因为有裂痕防水没做好，渗下来。

　　记者：房东怎么说的？

　　夏先生：就说楼上的防水没做好，因为他有人的时候，别人家洗澡的时候漏水量稍微大一些，我用塑料袋装在那个漏水的地方一晚上能装半矿泉水。没有冲凉、洗澡之类的，就稍微好一点，也漏。

　　记者：除了你们这一户以外，你有没有了解过你们这个小区其他家有没有漏水？

　　夏先生：因为2000年左右建的房子，这个二手房基本上这个通病，协调不好的话就一直漏着，一直冷着。

　　记者：其他家都是谁负责来修的呢？

　　夏先生：就是他楼上和楼下自己协调好的，我跟家委会沟通也是这样，那就是你们两个人协调，你们协调好了，哪怕让我们家委会出面给你做个中间人都可以。

　　记者：后来您有没有跟房东那边沟通一下？从什么时候漏水的，有没有修过？

　　夏先生：就在跟您联系之后，我后来也问了一下，我说发现厨房也漏水，我跟他讲了一下，他说大概差不多漏了也有将近3年了，楼上也修过。漏水了，跟楼上讲，后来楼上他也装修的搞了一下，当时好像这个漏水短时间也没发现，但是隔了一段时间发现问题还是没解决，还是漏着，就是这样一直拖。原房东也跟楼上接触了，讲了很长时间了，但是一直没也找到合适的方式，就是说楼上也不是很配合

　　为了解清楚漏水原因，记者也向原房主进行了核实。

　　房主：漏水是楼上，6楼的住户，他们家的洗手间漏水，他们家修了后来还是漏，我本来也想修，再修，而且跟楼上的住户也商量了一下，后来就因为我妈妈一个，她90岁了，爬不动了，我干脆去买一个电梯房。

　　记者：当时这个漏水原因有找到吗？为什么会漏水？

　　房主：他们家可能说什么卫生间里面的没做好，可能是这个原因，可能是。

　　记者：大概多长时间发现它漏水了？

　　房主：住了好多年了，就是总共漏水到现在只有3年的时间，买我们房的这个住户，就是跟你们求助的这个，我们也给每一个来看我们的房人，第一就是说，这个楼上有漏水，如果你们要你们就买，你们不要我们不强求你们，而且说好了，我们都是一口价谈定了。至于以后的漏水情况我们都不负责任了，都跟这一户人家都说好了的。

　　夏先生曾向“家委会”也就是社区家属委员会“求助”过。记者从“家委会”工作人员处了解到，夏先生家的漏水问题难解，主要难在，楼上邻居刚装修过房屋，不愿再折腾，再加上对方担心可能补漏后，还会漏。工作人员说，她家也遇到了相同的问题，也是为此头疼了很久。工作人员还提到，大部分住户经过协商，修补后，解决了漏水问题。

　　工作人员：这个我知道，他来过，跟他讲了，因为这个老房子，要不就是原来装修的问题，所以漏水。

　　记者：是不是其他家也发生这种漏水的事？

　　工作人员：有，因为老房子经常有。

　　记者：其他家发生这样的事怎么处理的？

　　工作人员：其他家发生这样的事情就楼上楼下协调好了的。

　　记者：一般都是谁来负责修呢？

　　工作人员：一般都是他们两家协商的。

　　记者：协商然后一起出。

　　工作人员：他那个房子，如果是他装修的时候，哪一块低没有搞好肯定会漏水。我都跟那个男的讲了，因为我自己家里也是这样的，我亲身经历这个事，然后楼上那个人也同意搞，正好碰到他们家又重新装修，然后漏的地方重新搞一遍，结果过了几个月又漏，那你说怎么办。我说这样子又能怎么解决，还是没有解决，你又不能再叫楼上的人再装修，人家在装修的时候，确实把它重新翻起来，全部搞了一遍，你做防水就一定要把他楼上那个敲掉，如果是装修的话。

　　记者调查采访发现，夏先生家卫生间和厨房房顶的漏水原因无人知晓，建议补漏前，先鉴定清楚漏水原因，再和楼上邻居协商如何补漏等问题。二手房漏水严重，责任该由谁来负？北京市消费者权益保护法学会理事芦云和北京潮阳律师事务所律师邵桐就今天的案例做出了点评与解读。
　　夏先生买房前，就发现了客厅的墙壁上有水印和发霉的痕迹，但当时并没有重视，因为他当天查看发现漏水问题并不严重，就以为是小问题，可以忽略不计，而只重点关注了房屋价格高低，是不是学区房，还有户型是否和一直租住房屋的户型相似等基本情况。买房后才发现，小问题其实是个大麻烦。购买二手房的时候，在跟原房主沟通或者跟中介进行沟通的时候，到底哪些问题是我们必须要高度重视，但是实际在平常的沟通过程中又往往会忽略的？

　　芦云：房屋的漏水问题确确实实在我们日常生活中遇到的比较多，究其原因无外乎一是房屋建修时候本身的质量问题，二是楼上的业主在装修或者使用过程中，可能有装卸不当，防水做的不到位，再者，房屋正常使用，但它的年头比较长，它有一个正常老化造成的漏水。但是我们在房屋买卖的时候，不管是新房还是旧房，大家可能一般都更多关注的是价格、位置、户型包括面积一系列的问题，漏水问题其实大家比较容易忽视。而且在本案中，夏先生其实已经看到漏水了，但是他没有查明漏水原因，他当时注意到这个问题时应当下一步探明，也即房屋的漏水原因在哪儿，是本身的质量问题，还是楼上的防水问题，只有查找到漏水的真正原因，才便于日后问题和纠纷的解决。

　　邵桐：在这种老旧小区的二手房买卖过程当中经常会遇到这种问题，不仅仅是房屋漏水问题，有可能还有一些因为房屋老化，它的水电暖等相应的管道也会出现这种老化，作为买方应当就相关问题引起足够的重视。

　　从法律上来说，购买二手房还应该注意验清哪些细节问题？

　　邵桐：主要从法律手续上来看，比如从房产证上来看，看跟你交易的这个卖方是不是房产证上的产权人，如果确认没有问题，不会产生权属纠纷的情况下，再与卖方签订买卖合同。另外，如果存在中介公司在居间做介绍，然后达到买卖协议，那么双方之间应当就这个居间的费用，以及居间人承担什么样的法律责任，在合同当中的相应条款进行细化。此外，卖方是否履行了完整的买卖标的物瑕疵告知义务，如果履行了，像产生这种纠纷，有可能卖方可能不会再承担任何责任，如果没有履行，没有履行在告知义务情况下产生纠纷，卖方就要承担相应的法律责任。

　　在今天这个事情上，最关心的问题就是买二手房漏水的问题到底由谁来负责，首先来看一下楼下的屋顶，如果说漏水，应该是楼上负责，还是承受漏水状态的这个楼下的住户来负责？

　　芦云：就本案来讲，楼上作为一个房屋产权的所有人，如果漏水是由于他对房屋的使用或者装修不当而造成引起的，那么楼上的住户应当对楼下的漏水承担全部的责任。这里面可能要包括修缮，如果造成相应的财产损失可能还要承担相应的赔偿责任。

　　夏先生楼上的邻居后来同意修补，但是提出修补后，要将卫生间恢复原样，理由是刚刚装修过房屋。夏先生则认为，自己已经做出让步，楼上邻居似乎有些得寸进尺。楼上邻居的要求是否合理？

　　芦云：关于楼上楼下漏水的问题，实际当中我们一般都是互相协商。但是从法律上来讲，如果原因是他造成的，首先他是法定的义务，必须要做，必须要配合。但实际操作过程时可能互相就协商了，因为毕竟是邻里。维修的费用肯定要由造成漏水问题的那一家，也就是此案例当中楼上的住户来负责，余下具体的事情可以两家来进行协商。

　　邵桐：现在不太好说房屋漏水的原因具体是什么，如果一定要谁承担责任的话，我认为首先应该双方协商，如果对找漏水原因，对于所支付的费用，大家可以商量好，由一方垫付，或者双方各自出一部分钱，先找漏水原因，确定后，如果确实是楼上用户因装修不当造成，那么相关的鉴定费用，包括修缮费用就应当由楼上住户来承担；如果不是由于楼上原因造成的，就应当由楼下业主自行承担相应责任了。

　　前面我们也听到了记者采访过原来的房主，她说在卖房之前已经说好了，我们这就是一口价，也告诉他了，房子确实有漏水的问题，你们可以自己去进行修补，买卖过程完结之后就跟我没有关系了，这样对还是不对？

　　芦云：我认为应该从两方面来讲，首先作为买方来讲，去买这个房子的时候应当自身有一个谨慎的注意义务，你应该去察看这个房屋的现状，包括它的一些基本情况等；第二，对于卖方来，包括通过中介来买卖，卖方和中介都承担着一个责任，包括这种可能存在的隐蔽的瑕疵要求如实告知买方，它关系到买方的生活起居。如果大家对这个事项已经达成一致，如本案所说，已经告诉了你这个情况，但有所欠缺的一点是，双方对于漏水的根本原因没有查明，这也是今天讨论的这个问题的核心所在。我们不知道的情况下就没有办法判别究竟由谁承担这个责任。我认为在此种情况下，首先双方对于此事应当有一个事先的鉴定，先明确，明确了之后，可以就此事本身在合同中做一个约定，这样就避免了日后产生纠纷。

　　从今天这个夏先生的案例上来说，卖给夏先生房屋的这个原房主需要承担相应的责任吗？

　　邵桐：我觉得从调查的资料来看，双方之间应该在房屋买卖之前，就房屋漏水问题，卖方已经向夏先生有了明确的告知，这种情况下，卖方已经履行了告知义务，再去追究人家责任的话没有道理。

　　假设在整个交易过程当中房主和中介都没有告诉买方房屋存在一些瑕疵，比如漏水或者是其它一些情况，如果买方购买房屋之后发现了有这些漏洞或者问题，他该怎么维权？

　　芦云：如果房主和中介在明知道这个房屋有瑕疵但未向买售人如实告知，那么他可能就需要承担相应的法律责任。买受人可以依据合同法的相关规定向中介或者出售人追索其相应的未如实告知的法律义务。

　　现在在夏先生已经被告知的情况下，他能不能诉诸法律来解决问题？如果要起诉，他应该起诉谁？

　　邵桐：显然不能追究卖方的责任，卖方和中介公司在这里边都不对房屋的这些瑕疵承担任何责任。唯一可能承担责任的就是楼上的业主，看他是不是在房屋的装修过程中造成房屋漏水的根本原因，如果是，根据民事诉讼法和民事法的相关规定，确定了因果关系后，肯定由楼上的业主来承担相应的赔偿责任。