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有钱可以任性 但投资商铺也要分清利弊

 发表于:2014/12/23 15:27:30  共被阅读过4419 次  查看评论(0)

   经营权销售,提前返租,带租约销售……目前市场上的多种多样的商铺销售模式让投资者看得是眼花缭乱。置业顾问油爆的说辞更是让投资者对“一铺养三代”、“翘脚老板”浮想联翩。
    殊不知,投资商铺是一门技术活,在纷杂的商业销售模式中,如何分清利弊,做个谨慎的投资人是下手前需着重考虑的。如未下足功夫,一不小心就落入了开发商的宣传陷阱就悔之已晚。虽然有钱可以任性,但也不至于随便的将钱打水漂。


    模式1 :只售经营权
    “经营权”就是购房者拥有的不是物业本身,仅是物业的使用权,相当于“长租”。此类销售模式,受益最大的是开发商,不仅可以保留产权,坐等物业升值,还可借此融资,筹集资金运作下一个项目。另外,如商铺已经抵押给银行,银行对抵押权有优先权,可以对抗经营权人的租赁权。请不要责怪这个世界满满的恶意。
    低价、投资门槛低,高投资回报是经营权出售的最大“诱饵”,在投资的时候,你若不问,售姐便不语,只是一脸阳光的冲你笑。如果已经出手,虽然无法享受商铺本身的物业升值收益,但是能有租金收益(还在考察阶段的投资人请将虽然、但是交换阅读)。若在“经营权”年限内物业出现突变,如征收迁拆,或者若后期运营公司管理不善,甚至卷钱走人,投资者将血本无归。哭吧哭吧,全是罪!
    部分商铺,开发商在出售时或许出示与某个知名商家合作经营,看似给投资者一个心理保障,业主每个月的返租保障依靠商家的租金。高回报率下是高租金,什么商家能够买单还请投资人不要瞎。并且,从现实情况来看,市场上返租一两年后,就没有再返租的例子屡见不鲜。
    另外,法律上并无不动产“经营权”买卖的概念,此外,依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国合同法》等相关法律规定,以租赁经营权作为抵押的质押标,在法律上尚无明确认可。
    模式2:售后返租
    商铺售后返租(又称售后包租、售后回租、售后承租)是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租投资者所购物业。返租模式分为短期返租和长期返租,时间不定。对普通投资者来说,在合同约定时间内,不用担心物业的租赁情况,还可以收到开发商的固定租金回报,诱惑大大的有。
    不过,有专家对这种模式发表不同的意见:第一,好卖的物业不需要返租,不好卖才返租,这说明物业投资收益现阶段不明朗。第二,开发商为了规避风险,通过委托第三方经营管理公司与投资者签订返租或回购协议,一旦经营出现问题,投资者收益无法保障。第三,开发商将商铺分割成若干个小店面逐个出让,若没有留出足够的、必须的通道,一旦不能统一招租,将出现各商铺无法独立经营使用,从而造成业主权益得不到保障,权利无法行使。
    铿锵有力,掷地有声有没有,还能不能愉快的赚钱了?
    根据返租时间的长短,短期返租一般为3—5年,这之后购房者的经营将失去保障,需要准确对物业价值有所预判,才能安心当“翘脚老板”。选择长期包租的购房者,一定要了解开发商的真实实力,一旦开发商经济实力不强,在大商家支付较低租金的情况下,小业主的回报或很难保证,总之一句话:背靠大树才好乘凉。
    资深房产业界专家、四川大学经济学教授冯宗荣曾提醒购房者,目前市场存在的“返租”年回报率主要是5%~8%,如果回报率高达10%,甚至高于10%的话,购房者就应该小心谨慎,诱惑越大的产品,风险就越高。对这个世界失望了吧?
    模式3:纯产权出售
    纯产权出售就是开发商将商铺产权直接销售给购房者,不负责该商铺的招商、管理和经营,而是由购房者自行使用。购房者可出租给商家亦可自己经营,灵活度较高,但也容易被玩坏。
    这种销售模式常见于社区商铺或者底商,或者见于一些小的综合性商场、专业市场。投资者可以享受到物业本身的增值,但是同时承担着物业管理、租赁的任务,可谓“劳心劳力”。对于专业市场或综合市场来讲,开发商只管卖不管租,业主水平高低不一、各自为阵,可能导致后期经营陷入无规划、无主题、无特色的混乱局面,影响物业整体形象及后期增值空间。也许最后你都不好意思跟人讲你有一个铺,掉粉。
    另外,还有一种情况需要注意,一些开发商会将大型商场分割成面积较小的商铺,以商品房的形式向中小投资者出售,这种商铺往往没有实际的建筑实体,只有体现在开发商的图纸上,因此,学界又称为“虚拟产权式商铺”。由于这种商铺不像商品住宅房那样,为封闭、独立、确实的建筑物,不能依法在房地产登记部门进行登记。
    模式4:零首付零月供
    如果你刚看到这里,就忍不住面红耳赤、心潮澎湃、血液循环加速,甚至坐立不安,恭喜你 ,你已被广告成功击中!另外,还有一个悲剧的事实:头脑简单的人容易被“空手套白狼”故事吸引。
    零首付如何解决?如果你手上无多余现金,却有一套价值约100万的房产。可通过专业的金融平台抵押出你房产评估价值的60%-70%(实际抵押贷款金额以银行评估为准)作为首付,投资者只需每月支付与按揭大约同等贷款(张家港贷款 http://www.zjgzf.cn/daikuan/ )利息,抵押期限内还清贷款即可。看清楚了!不需要有钱,有房可以、有价值100万的车也可以!
    某些商铺,投资者确定投资意向后,开发商可为购房者垫付部分首付款,只要需要在一定时间内结清即可。一定要按时结清!不然可能会承担较高的利息!不谢!
    零月供,这个就是单纯的文字游戏了,经营权由专业的商业运营公司进行统一经营,通过返租给物权者,租金可抵部分或全部月供。



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